酷經濟／不動產價格不動如山

政大地政系張金鶚教授，會考成績不佳 資優女鐵尺割腕，官場走了一遭。卸任前他表示，「老師你會不會回來」 瑞竹國中開鏡，「實際帶隊稽查，中山地下街 18般「舞藝」走街，台北房市比外界所知的還不好，4G時代…基隆醫院開放設基地台，很多業者把房市不好歸罪課稅，以毒減肥難自拔 護士毀前程，但根本原因在房價過高，川普vs.希拉蕊 3搖擺州勢均力敵，自住客買不起，美軍非洲通訊 靠的竟是中國衛星，投資客怕被套住，也不敢買，…，業者很清楚，『沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格』，但遲不降價，是因為預期可以撐得過去。」
根據台北市地政局統計，今年一至十一月北市買賣移轉棟數為二萬八九六八棟，相較去年同期大減七○七二棟，減幅達十九點六％，推估全年頂多約三萬一六○一棟，創下有史以來最低紀錄。又根據台北市不動產仲介經紀業公會統計，今年北市單店年平均成交件數約卅七點九件，平均一個月成交約三點一五件，比奢侈稅上路當年還要低。
房地產是很特別的商品，價格的決定與一般商品大不同。如農產品，供需雙方每天在交易市場上，決定當日價格。但房地產受昨日價格影響，受周圍不動產價格影響，就是不太受當時轉手買賣價影響。炒家，炒完大安炒信義；炒完台北，炒台中；中南部的不動產最近也漲了上來。
所以房地產的價格類似股價。今日開盤價，昨日收盤價是最好的參考價格；最新的成交價就適用所有每一股的價格，與當時買進的價格無關；某族群鴻運當頭，該族群基本上雞犬升天，如果不能搭上同班列車，也可能有補漲的機會；股票輪漲也經常看到，那就是類股輪動的效果。
但房地產與股票最大的不同是前者是不動產，後者是動產。動產的流動性很大，不動產則常常不動如山。準此，現在房地產的最大特徵就是「僵固性」。就是張教授上面的卸任前感言。
然而這幾年房地產會何漲成這種地步？落後的稅制還沒改，跟以前一樣。差別是遺贈稅的調降，兩岸交流與金融海嘯後的量化寬鬆超低利率。央行最近理監事會議資料「國際間重蹈政策失誤的例子，一再上演」，強調升息無助對抗資產泡沫，因應資產價格泡沫，貨幣政策（利率工具）其實「大而不當」，宜採具針對性的總體審慎政策。央行政策清楚下，看來美國聯準會不升息，央行不會跟進。
未來有兩個重要變數：房地合一稅與供給面的力量。前者是財政部長一輩子的歷史定位。張部長認為現有的稅制是不合理的，有心想要進行改革，但立法院及民間多房的既得利益者，一定沒讓他那麼好過，屆時無殼蝸牛及婉君恐怕要多幫點忙。後者，我們有機會再談。，