酷經濟/不動產價格不動如山

政大地政系張金鶚教授,會考成績不佳 資優女鐵尺割腕,官場走了一遭。卸任前他表示,「老師你會不會回來」 瑞竹國中開鏡,「實際帶隊稽查,中山地下街 18般「舞藝」走街,台北房市比外界所知的還不好,4G時代…基隆醫院開放設基地台,很多業者把房市不好歸罪課稅,以毒減肥難自拔 護士毀前程,但根本原因在房價過高,川普vs.希拉蕊 3搖擺州勢均力敵,自住客買不起,美軍非洲通訊 靠的竟是中國衛星,投資客怕被套住,也不敢買,…,業者很清楚,『沒有賣不出去的房子,只有賣不出去的價格』,但遲不降價,是因為預期可以撐得過去。」
根據台北市地政局統計,今年一至十一月北市買賣移轉棟數為二萬八九六八棟,相較去年同期大減七○七二棟,減幅達十九點六%,推估全年頂多約三萬一六○一棟,創下有史以來最低紀錄。又根據台北市不動產仲介經紀業公會統計,今年北市單店年平均成交件數約卅七點九件,平均一個月成交約三點一五件,比奢侈稅上路當年還要低。
房地產是很特別的商品,價格的決定與一般商品大不同。如農產品,供需雙方每天在交易市場上,決定當日價格。但房地產受昨日價格影響,受周圍不動產價格影響,就是不太受當時轉手買賣價影響。炒家,炒完大安炒信義;炒完台北,炒台中;中南部的不動產最近也漲了上來。
所以房地產的價格類似股價。今日開盤價,昨日收盤價是最好的參考價格;最新的成交價就適用所有每一股的價格,與當時買進的價格無關;某族群鴻運當頭,該族群基本上雞犬升天,如果不能搭上同班列車,也可能有補漲的機會;股票輪漲也經常看到,那就是類股輪動的效果。
但房地產與股票最大的不同是前者是不動產,後者是動產。動產的流動性很大,不動產則常常不動如山。準此,現在房地產的最大特徵就是「僵固性」。就是張教授上面的卸任前感言。
然而這幾年房地產會何漲成這種地步?落後的稅制還沒改,跟以前一樣。差別是遺贈稅的調降,兩岸交流與金融海嘯後的量化寬鬆超低利率。央行最近理監事會議資料「國際間重蹈政策失誤的例子,一再上演」,強調升息無助對抗資產泡沫,因應資產價格泡沫,貨幣政策(利率工具)其實「大而不當」,宜採具針對性的總體審慎政策。央行政策清楚下,看來美國聯準會不升息,央行不會跟進。
未來有兩個重要變數:房地合一稅與供給面的力量。前者是財政部長一輩子的歷史定位。張部長認為現有的稅制是不合理的,有心想要進行改革,但立法院及民間多房的既得利益者,一定沒讓他那麼好過,屆時無殼蝸牛及婉君恐怕要多幫點忙。後者,我們有機會再談。,

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