EcoTalk/房價…進入選漲年代

大陸房地產經歷2014年寒冬後,

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,2015年房地產復甦,

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,一線城市「北上廣深」在2015年底成交量依然火爆,

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,但整個房地產市場已出現嚴重性的結構分化。一線城市大豐收,

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,二線城市漲跌不一,

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,二線核心城市房價雖然上漲,

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,但其他二線城市則是平盤或小跌,

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,三、四線跌多漲少。大陸2016年房價已經不是普漲的年代而是進入選漲年代。2015年全大陸商品房銷售量價溫和復甦商品房銷量及均價漲7.6%,

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,領先指標要看賣地量、購地量及開工量三個指標都往下修,

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,出現歷史性新低,一線及二線核心城市房價大漲的時候,三、四線城市,因為高庫存房價仍無上漲動力。上海房地產從2015年5月開始漲,上海市區的房價已漲30%多,但是相比深圳還是小巫見大巫,深圳漲53%。2015年二線核心城市漲的非常厲害,例如說南京和蘇州的工業園區及珠海市、中山市及東莞一些區域上漲40%到50%,再以北京如燕郊、通州,因利多政策受益漲幅也非常大,大部分的三、四線城市反而不好。大陸的中央經濟會議希望大陸房地產是去庫存化,主要的中西部三、四線城市的庫存比較嚴重,全大陸居住商品市場包括現房的庫存,預售屋的庫存和未開工的庫存是33億平方公尺(約10億坪),從歷史上來看,庫存是比較多。如果要去庫存化需要四、五年的時間。大約滿足8,000萬人民的居住。大陸中央對這個很重視,因為現在的經濟低迷,2015年GDP預計跌破7%,這是一個很大的問題,需要房地產拉一把,中央和地方政府都希望房地產把經濟拉起來。在大陸中央罕見對房地產庫存殲滅戰的背景下,想要化解中西部這些庫存,就需要配套的政策出來,讓農民工幫助去庫存。2016年房地產在相關政策面寬鬆下,會比2015年樂觀,預測2016年大陸一線城市房價因為去年往上衝太高,2016年需求保持穩健之下,保持上漲但幅度會稍緩,可以保持置產投資態度,而房價大漲的深圳2015年在蠱惑和羊群效應所造成的,預計2016年深圳會降溫,上海政府預計2016年是會有新的收緊政策。2016年市場的重頭戲是看二線城市和大多數三線城市表現,預期量價齊穩,且穩中有升。因此過去在三、四線購買的房子可利用2016年上漲機會把握時機出脫,獲利了結,因為2017年市場降溫可能性很大。房地產「選漲」的城市中可以考慮高鐵沿線的大車站中心城市,大陸高鐵網已經縮短了城市之間的「經濟距離」,位於高鐵幹線轉換點的城市會成為地區的新核心城市,由於核心城市的吸引聚集效應推動了經濟的升級和人口的流入,為房地產需求和價格提供了持續的支援,中心城市的房地產需求通常比較穩健。容易表現得比其他城市更好。這些城市位於高鐵網的交匯連接點上,並且是一線大城市市區的經濟中心,包括北京、上海、深圳、廣州、天津、石家莊、杭州、南京、成都、重慶、廈門、鄭州、武漢和長沙。核心城市的周遭衛星城市的三線城市人口流入較強。各核心城市區人口流入最多的城市均是該地的衛星城。京津冀區域的廊坊和保定毗鄰北京,蘇州靠近上海,在珠三角地區,東莞和惠州是深圳的後院,而佛山與廣州幾乎連為一體。因此在三線城市中的東莞、佛山、惠州、蘇州、保定和廊坊是有投資機會的城市。若按照庫存比、人口增長率、產業生產率綜合評估,三年後再考慮投資的地方包括北海、煙臺、茂名、淮南、秦門,濟寧、常州、長沙、瀋陽、蘭州、西寧、西安、馬鞍山、溫州。未來大陸幾年房地產是漲還是跌,能夠買還是不能夠買,需要做很多功課,不再是閉著眼睛買,要睜大眼睛買才可以買到好房子,好的房地產還是值得配置的。(作者是上海交通大學加拿大洋基創意學院教授,張永河Email:riverzhangs@gmail.com),

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